不動産売却の確定申告はどうやる？やり方と必要書類を解説
不動産売却後の確定申告のやり方が分からず、「そもそも自分は申告が必要なのか」「どの書類から準備すればよいのか」と不安を感じる方もいるでしょう。
不動産を売却した場合は、まず譲渡所得と利用する特例から申告の必要性を確認します。その後、「譲渡所得を計算する→必要書類を揃える→申告書を作成・提出する」の順で進めると整理しやすくなります。
税額が0円になる場合でも、特例の利用に確定申告が必要なケースがあります。売却価格だけで申告の要否を判断しないことが大切です。
目次FAQ
不動産売却後はどのような場合に確定申告が必要ですか？
売却によって譲渡益が出た場合は、原則として確定申告が必要です。また、3,000万円特別控除などを利用する場合は、税額が0円でも申告が必要です。
不動産売却の譲渡所得はどう計算し、どの書類を用意しますか？
基本的には売却による収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。申告書や譲渡所得の内訳書を作成し、売買契約書や領収書なども確認しましょう。
不動産売却の確定申告書はどう作成し、いつまでに提出しますか？
国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用すれば、画面に沿って申告書を作成し、e-Taxで提出できます。申告期間は原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
不動産売却後に確定申告が必要となる条件
不動産を売却したからといって、売却価格の全額に税金がかかるわけではありません。まずは売却による譲渡所得がプラスになっているか、利用したい特例があるかを確認します。
土地や建物の譲渡所得は、給与所得や事業所得などとは分けて税額を計算する分離課税です。売却によって譲渡益が生じた場合は、原則として確定申告が必要になります。
特例を利用する場合は税額0円でも申告する
一定の要件を満たすマイホームを売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります。
この特例を適用するには、一定の書類を添えて確定申告をする必要があります。そのため、特例を適用した結果として納める税金が0円になる場合でも、「税金がないから申告不要」と判断しないよう注意しましょう。
参照
国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」（2026年9月5日確認）
譲渡損失が出た場合も特例の有無を確認する
土地や建物の売却で譲渡損失が生じた場合、その損失は他の土地・建物の譲渡所得から控除できますが、それでも残る損失は原則として給与所得や事業所得などとは損益通算できません。
ただし、一定の要件を満たすマイホームの譲渡では、他の所得との損益通算や、控除しきれなかった損失を翌年以後3年間繰り越して控除できる特例があります。
2026年時点では、対象となる譲渡の適用期限は2027年12月31日までです。損失が出た場合も、利用できる特例がないか確認しましょう。
参照
- 国税庁「マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき」（2026年9月5日確認）
- 国税庁「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」（2026年9月5日確認）
申告が必要かを整理すると、次のようになります。
| 状況 | 申告の考え方 | 確認するポイント |
|---|---|---|
| 譲渡益がある | 原則として確定申告が必要 | 譲渡所得がプラスか |
| 3,000万円特別控除を利用する | 税額が0円でも申告が必要 | 特例の適用要件を満たすか |
| 譲渡損失がある | 原則的な取扱いと特例を確認 | 居住用財産の損益通算・繰越控除などを利用できるか |
不動産売却の流れや、売却時の手続きについて確認しておきたいことがある方は、お気軽にお問い合わせください。
お問い合わせはこちら不動産売却の確定申告における譲渡所得の計算方法と必要書類
譲渡所得は基本的に、「収入金額－取得費－譲渡費用」で計算します。売却額だけで判断せず、それぞれの金額を裏付ける資料を揃えることが重要です。
譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引く
基本となる計算式は次のとおりです。
譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用
取得費には、土地や建物の購入代金や購入手数料などが含まれます。ただし、建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。
譲渡費用は、不動産を売却するために直接かかった費用です。国税庁では、仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代などを例として挙げています。
取得費が分からない場合は概算取得費も確認する
購入時期が古いなどの理由で取得費が分からない場合は、売却金額の5％相当額を「概算取得費」として計算できます。
たとえば、不動産を3,000万円で売却し、取得費が分からない場合、3,000万円×5％＝150万円を概算取得費とすることができます。
購入時の契約書などが残っている場合は、実際の取得費を確認したうえで計算しましょう。
参照
国税庁「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」（2026年9月5日確認）
3,000万円特別控除などを利用する場合は、譲渡所得を計算したうえで、別途その特例の適用要件を確認します。計算式と特例を混同しないように整理しましょう。
確定申告に必要な書類を早めに揃える
不動産売却の確定申告では、申告のために作成する書類と、譲渡所得の計算内容を確認するために手元で準備する資料があります。
| 書類・資料 | 主な用途 | 入手・確認先 | 準備時期 |
|---|---|---|---|
| 確定申告書 | 所得・税額を申告する | 確定申告書等作成コーナーなど | 申告時 |
| 申告書第三表 | 分離課税の譲渡所得などを申告する | 確定申告書等作成コーナーなど | 申告時 |
| 譲渡所得の内訳書 | 売却内容や譲渡所得の計算内容を整理する | 確定申告書等作成コーナーなど | 申告時 |
| 購入時の売買契約書 | 取得価額などを確認する | 手元の契約関係書類 | 早めに確認 |
| 売却時の売買契約書 | 売却金額などを確認する | 手元の契約関係書類 | 売却後 |
| 領収書など | 取得費・譲渡費用の根拠を確認する | 手元の領収書・明細 | 早めに整理 |
土地や建物の譲渡所得がある場合は、所得税及び復興特別所得税の確定申告書、申告書第三表、譲渡所得の内訳書などを併せて作成します。
不動産売却の確定申告書の作成・提出方法とスケジュール
必要書類と計算内容が揃ったら、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると申告書を作成しやすくなります。
作成した申告書はe-Taxで送信するほか、書面で提出することも可能です。
確定申告書等作成コーナーで申告書を作成する
確定申告書等作成コーナーでは、画面の案内に沿って金額を入力すると、申告書や必要な付表・明細書を作成できます。
土地や建物を売却した場合は、土地・建物の譲渡所得に関する入力画面へ進みます。売却金額や取得費、譲渡費用など、事前に整理した内容を画面に沿って入力しましょう。
作成した申告データはe-Taxで送信できます。書面で提出する場合は印刷し、所轄税務署へ郵送または持参して提出します。
確定申告の期限から逆算して準備する
譲渡所得の確定申告期間は、原則として不動産を売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。
期限日が土日祝日などに当たる場合は期限が翌開庁日になるため、申告する年分の国税庁の案内を確認してください。
たとえば、令和7年分の所得税および復興特別所得税は、2026年2月16日から3月16日までが申告書の受付期間でした。
不動産売却から申告完了までの流れは、次のように整理できます。
不動産売却後から確定申告までの流れ
不動産を売却
譲渡所得を計算
必要書類を準備
年内～年明け早めに進める
確定申告書等作成コーナーで申告書を作成
e-Taxまたは書面で提出
原則：翌年2月16日～3月15日
必要に応じて納税
操作に迷ったら国税庁の公式動画も確認する
国税庁動画チャンネルでは、「土地や建物の売却（譲渡）がある場合の確定申告～自宅からスマホでかんたん手続き～」という公式動画が公開されています。
売却した土地・建物の入力方法に加え、取得費が分かる場合や分からない場合などの操作も紹介されています。初めてスマートフォンから申告する方は参考にするとよいでしょう。
国税庁公式動画「土地や建物の売却（譲渡）がある場合の確定申告」まとめ
不動産売却後の確定申告は、「申告が必要か確認する→譲渡所得を計算する→必要書類を揃える→申告書を作成・提出する」という順番で進めると整理しやすくなります。
譲渡益が出た場合は原則として確定申告が必要です。また、3,000万円特別控除などを利用する場合は、税額が0円でも申告が必要になります。
まずは購入時・売却時の売買契約書や費用を確認できる資料を揃え、譲渡所得を概算しましょう。そのうえで申告や特例の対象となるかを確認し、税務上の判断が難しい場合は税務署や税理士へ相談してください。
