借地権の売却方法は3つ！地主の承諾と価格目安を解説
稲沢市で借地権付き建物を所有していると、「普通の不動産と同じように売れるのか」「地主への相談は必要か」「いくらで売れそうか」と迷う方も多いのではないでしょうか。
主な売却方法は、地主への売却、第三者への売却、地主と協力して底地と同時に売却する方法の3つです。
とくに土地の賃借権を第三者へ譲渡する場合は地主の承諾が原則必要です。契約内容や地主との関係、希望する価格・時期を整理したうえで、適した方法を検討しましょう。
目次FAQ
借地権の売却には地主の承諾が必要ですか？
土地の賃借権を第三者へ譲渡する場合は、原則として地主の承諾が必要です。承諾を得られない場合には、一定の要件のもとで裁判所へ承諾に代わる許可を申し立てられます。
借地権の売却価格はどう考えますか？
相続税・贈与税上の一般的な借地権評価では「自用地としての価額×借地権割合」が用いられます。ただし、税務上の評価額と実際の売却価格は異なります。
借地権付き建物の売却方法｜地主・第三者・底地との同時売却
借地権付き建物の主な売却方法は、「地主への売却」「第三者への売却」「底地との同時売却」の3つです。どの方法が適しているかは、価格と売却時期の優先順位、契約内容、地主との関係によって変わります。
借地権の主な売却方法
借地権付き建物の売却
地主へ売却
第三者へ売却
- 仲介
- 買取
地主と協力
- 底地と借地権を同時売却
地主への売却は、地主に借地権や建物を買い取ってもらい、借地関係を解消する方法です。第三者への売却には、不動産会社の仲介で買主を探す方法と、不動産会社などへ直接買い取ってもらう方法があります。
一般に、仲介は価格を重視したい場合、買取は売却までの期間や手間を抑えたい場合に検討しやすい方法です。
また、地主が協力できる場合は、地主の底地と借地人の借地権をまとめて第三者へ売却する方法があります。買主が土地の完全所有権を取得できる形にできるため、借地権だけを売却する場合より取引条件を整理しやすくなる可能性があります。
土地の状況によっては、借地権と底地の一部を交換して双方が完全所有権を取得する「等価交換」が検討されることもあります。
稲沢市で借地権付き建物の売却方法に迷っている場合は、契約内容や地主との関係、希望する売却時期を整理したうえで相談すると、選択肢を比較しやすくなります。
借地権の売却についてお悩みの方は、当社へお気軽にご相談ください。
お問い合わせはこちら借地権の売却に地主の承諾は必要？譲渡承諾料の相場
土地の賃借権を第三者へ譲渡する場合は、地主の承諾が原則必要です。一方、借地権には地上権も含まれ、賃借権とは法的な性質が異なるため、まず契約書や登記内容で権利の種類を確認することが大切です。
民法612条では、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲渡したり賃借物を転貸したりできないと定められています。そのため、土地の賃借権と借地上の建物を第三者へ譲渡する場合は、地主との事前調整が重要です。
参照
e-Gov法令検索「民法 第612条 賃借権の譲渡及び転貸の制限」（2026年9月5日確認）
地主の承諾を得る際には、借地権価格の10％程度の譲渡承諾料を支払うことがあります。ただし、金額は法律で一律に定められておらず、契約条件や立地、地主との合意内容などによって異なります。
地主が承諾しない場合でも、直ちに売却できなくなるとは限りません。
借地借家法19条では、借地上の建物を第三者へ譲渡しようとする場合に、その譲渡によって地主に不利となるおそれがないなど一定の要件を満たせば、借地権者の申立てにより裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えられると定めています。
なお、この申立ては建物を第三者へ譲渡する前に行う必要があります。
地主承諾の分岐
地主が承諾
条件・承諾料を合意
第三者への売却を進める
地主が承諾しない
任意交渉
要件を確認して借地非訟を検討
参照
e-Gov法令検索「借地借家法 第19条」（2026年9月5日確認）
借地権割合を踏まえた売却価格の目安と計算方法
借地権割合は、借地権の価値を考える際の参考になりますが、実際の売却価格を直接示すものではありません。国税庁では、相続税・贈与税上の一般的な借地権について「自用地としての価額×借地権割合」で評価します。
なお、定期借地権等は評価方法が異なるため注意が必要です。
参照
国税庁「借地権の評価」（2026年9月5日確認）
路線価図では、借地権割合がA＝90％、B＝80％、C＝70％、D＝60％、E＝50％、F＝40％、G＝30％で示されています。
たとえば、自用地としての価額が3,000万円で借地権割合が60％の場合、税務上の借地権価額は単純計算で1,800万円です。
自用地としての価額
3,000万円
借地権割合
60％
税務上の借地権価額
1,800万円
| 項目 | 内容 | 用途 |
|---|---|---|
| 路線価 | 道路に付された1㎡当たりの評価額 | 税務評価の基礎 |
| 借地権割合 | A〜Gで30〜90％ | 借地権価額の評価 |
| 税務上の参考値 | 自用地価額×借地権割合 | 相続税・贈与税の評価 |
| 実際の売却価格 | 査定・交渉・市場性などで決定 | 売買取引 |
参照
国税庁「路線価図の説明」（2026年9月5日確認）
「借地権割合が60％だから、更地価格の60％で売れる」とは限りません。実際の売却価格には、契約の残存期間や更新条件、地代、建物の状態、地主の承諾条件、買主側の需要などが影響します。
地主への売却価格にも固定された相場はありません。
民間の不動産情報では、借地人から地主へ売却を持ちかける場合は更地価格の20〜50％程度、地主側から買い取りを申し出る場合は60〜70％程度が目安として紹介されることもあります。
ただし、実際の価格は借地権割合や契約条件、建物の状態、交渉経緯などによって大きく異なるため、一律の割合で判断せず、実際の物件条件を踏まえた査定を確認しましょう。
まとめ
借地権付き建物の売却は、地主への売却、第三者への売却、地主と協力した底地との同時売却という3つの方向から検討できます。第三者へ土地の賃借権を譲渡する場合は、地主の承諾が原則必要です。
譲渡承諾料は借地権価格の10％程度が一つの目安として紹介されていますが、法律で決められた金額ではありません。また、借地権割合による計算は相続税・贈与税上の評価方法であり、実際の売却価格とは区別して考える必要があります。
稲沢市で借地権付き建物の売却を検討する際は、借地契約書や登記内容、地代、契約期間などを確認し、複数の売却方法を比較したうえで判断しましょう。
稲沢市で借地権付き建物の売却を検討しているものの、地主への相談方法や売却価格、仲介と買取の選び方に迷っている方は、当社へお気軽にご相談ください。
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