事故物件になった物件の売却は可能？告知基準と買取価格の決まり方
不動産売却／告知義務
人の死が生じた物件であっても、売却すること自体は可能です。ご家族を亡くされた直後は、売却より先に気持ちの整理や手続きに時間がかかるものですが、いざ売却を考えたときのために、告知の考え方や進め方を知っておくと安心です。
売却時に告知が必要かどうかは、死因、特殊清掃等の有無、事件性や周知性などを踏まえて個別に判断します。
- 特殊清掃を伴わない自然死などは原則告知不要。
- 広告を限定した仲介や直接買取は、近隣への露出を抑えやすい。
- 賃貸住宅における残置物処理は平均26万6,265円、原状回復は61万507円。
気になる疑問から読み進める
告知が必要かどうかは、次の3点を踏まえて個別に判断します。
死因
老衰や病死などの自然死か、自死・他殺などかで扱いが変わります。
特殊清掃等の有無
発見が遅れ、特殊清掃や大規模リフォームをした場合は別途判断します。
事件性や周知性
買主の判断に重要な影響を及ぼす場合や、社会的影響が大きい事案は説明が必要です。
人の死が生じた物件は
事故物件になる？
人の死が生じただけで、必ず事故物件として扱われるわけではありません。死因、発見状況、特殊清掃の有無、買主への影響から、告知が必要かどうかを判断します。
事故物件・心理的瑕疵とは
死亡事案別の告知目安
死亡事案別の売買時の告知目安
| 死亡事案 | 特殊清掃 | 告知目安 |
|---|---|---|
| 老衰・病死 | なし | 原則不要 |
| 転落・入浴事故・誤嚥 | なし | 原則不要 |
| 自然死・不慮の死 | あり | 必要になり得る |
| 自死・他殺・ 日常生活中ではない事故死 |
問わない | 買主の判断に 重要な影響を及ぼす場合は告知 |
国土交通省のガイドラインでは、自然死や日常生活中の不慮の死は原則告知不要です。ただし、発見が遅れ、特殊清掃や大規模リフォームをした場合は別途判断します。
ここに注意
賃貸の「おおむね3年」は売買に適用されず、質問された場合や社会的影響が大きい事案は説明が必要です。
告知書等への記載方法
媒介を行う不動産会社は、売主に告知書等への記載を求めます。売主は知っている範囲で、事案の発生時期、場所、死因、特殊清掃等の有無を回答し、不明な事項は不明と記載してかまいません。
特殊清掃等が行われた場合は、発生時期ではなく発覚時期を伝えます。氏名などのプライバシーに関わる情報まで伝える必要はありません。
この章のポイント
ガイドラインは民事責任を一律に免除しないため、判断が難しい事案は不動産会社や弁護士へ確認しましょう。
売却までの手順
特殊清掃から
売却まで進める流れ
工事を先に契約せず、現場や保険の状況を確認したうえで、現状と清掃後の両方で査定を取り、売主が負担する範囲を決めていきます。
現場確認から売却までの
7ステップ
現場確認から売却までの7ステップ
警察などの確認後に入室する
火災保険、孤独死特約、共済を確認する
汚損範囲と残置物を写真・書面で残す
権利証などを確認し、遺品と廃棄物を分ける
現状と清掃後の両条件で査定を取る
清掃、遺品整理、補修の見積もりを比べる
仲介か買取を選び、告知内容を整理して契約する
相続人を確定し、相続登記も進めておきましょう。相続登記は2024年4月1日から義務化され、相続の開始と不動産の取得を知った日から3年以内に申請します。2024年4月1日より前に開始した相続で未登記の場合は、原則として2027年3月31日までが期限です。
作業報告書、施工前後の写真、見積書、領収書、薬剤、撤去範囲の記録も保存しておくと、後の手続きがスムーズです。
特殊清掃・原状回復にかかる
費用の目安
2024年度の平均損害額
上記はあくまで賃貸住宅を対象にした参考値であり、稲沢市の実家へそのまま当てはまるものではありません。清掃費が売却価格へそのまま上乗せされるとも限らないため、工事の契約前に査定を受けることをおすすめします。
売却方法ごとの露出と
プライバシーへの配慮
近隣に知られない売却を保証したり、告知そのものを省略したりすることはできませんが、広告の見せ方によって露出を抑えることは可能です。
事故物件の売却方法比較
| 売却方法 | 広告露出 | 期間 | 価格 |
|---|---|---|---|
| 通常の仲介 | 高め | 長め | 市場価格を目指しやすい |
| 広告を限定した仲介 | 低め | 長め | 条件次第 |
| 直接買取 | 低め | 短め | 仲介より低い傾向 |
ここに注意
広告サイトへの掲載範囲は調整できますが、媒介契約の種類によってはレインズへの登録義務があるため、完全な非公開を保証できるものではありません。
仲介を選ぶ場合は、契約前に掲載先、レインズ登録、看板、近隣への声掛け、内覧方法を確認しておきましょう。価格を優先するなら仲介、早さやプライバシーを優先するなら買取が候補になります。
宅建業者は、売主などへの確認を超えて、近隣への聞き込みやネット調査を自発的に行う義務までは負いません。調査を行う際も、ご遺族の名誉と生活の平穏へ配慮しながら進めます。
稲沢市で人の死が生じた物件を、周囲に知られにくい形で手放したいという方は、告知内容や売却方法を整理し、特殊清掃を含めた買取後の手取り額を確認できます。
事故物件を
適正価格で売却するコツ
一律の値引き率はありません。通常査定額、清掃・修繕費、再販売の難易度、契約条件を分けて考え、最終的な手取り額で判断することが大切です。
手取り額で比較する考え方
価格は所在地、駅距離、面積、接道、用途地域、築年数、建物状態で変わります。不動産情報ライブラリで取引価格や地価を確認できますが、地価公示は個別価格ではありません。
買取額
清掃費・撤去費・
登記費用など
実質手取り額
買取査定で確認したい項目
買取査定の確認項目
| 確認項目 | 理由 | 質問例 |
|---|---|---|
| 査定根拠 | 影響額を確認 | 通常査定額はいくらですか |
| 清掃費 | 手取りを確認 | 誰が負担しますか |
| 追加減額 | 後日の差額を防ぐ | 減額条件は何ですか |
| 残置物 | 撤去範囲を確認 | どこまで残せますか |
| 引渡し日 | 手続きと調整 | 期限は選べますか |
| 告知対応 | トラブル防止 | どう書面化しますか |
不動産会社から買取額、費用内訳、減額条件、引渡し時期を書面でもらい、実績、現状買取、特殊清掃との連携も確認しましょう。
ここに注意
契約不適合責任を免除する特約を設けても、売主が知りながら買主へ告げなかった死亡事案や物理的不具合については、責任を免れられない可能性があります。
信頼できる
不動産会社の見極め方
宅建業免許、所在地、免許行政庁、行政処分歴は検索システムで確認できます。提示額の高さだけで決めず、根拠と再販売計画をきちんと説明してくれる会社を選びましょう。
