【事故物件・訳あり物件・ゴミ屋敷】事故物件の売却方法を徹底解説｜相場・告知義務・高く売るコツまで
この記事の執筆者
◇ 保有資格
宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
◇ キャリア：28年
事故物件、訳あり物件をご所有の方、相続予定の方、お気軽にご相談ください！！
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事故物件の売却を検討している方の多くが、
「事故物件でも本当に売れるの？」
「どれくらい価格が下がるの？」
「告知義務ってどこまで必要？」
といった不安を抱えています。
結論から言うと、事故物件でも売却は可能です。ただし、通常の不動産と同じ考え方で売却を進めると、長期間売れない。想定以上に安くなる。
告知義務違反でトラブルになる。といったリスクがあります。
この記事では、事故物件の売却で失敗しないために知っておくべき知識を、実務目線でわかりやすく解説します。
事故物件とは？
「事故物件」という言葉には、法律上の明確な定義はありません。
実務では、購入者や借主に心理的な抵抗を与える可能性がある物件を、事故物件と呼びます。
判断の基準として広く使われているのが、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。
事故物件に該当するケース
事故物件に該当しないケース
一方、次のようなケースは原則として事故物件には該当しません。
※いずれも特殊清掃を伴わない場合
この場合、告知義務は原則不要となり、通常の不動産と同様に売却できます。
事故物件はなぜ売れにくいのか？
事故物件が売れにくい最大の理由は、心理的瑕疵です。
価格や立地が良くても、「人が亡くなった事実が気になる」という理由で購入を避ける人は少なくありません。
特に、ニュースで報道された事件や殺人や自殺など事件性の強い事故物件は、仲介での売却が非常に難しくなります。
事故物件の売却方法は2つ【仲介と買取】
事故物件の売却方法は、主に次の2つです。
① 事故物件を仲介で売却する
不動産仲介業者に依頼し、一般の個人買主を探す方法です。
メリット 買取より高値で売れる可能性がある。
デメリット 売却まで時間がかかる。買主が見つからない可能性が高い。清掃・リフォーム費用が自己負担になることが多い。
立地や築年数が良く、心理的瑕疵の影響が小さい事故物件向きの方法です。
② 事故物件を買取業者に売却する
事故物件専門の買取業者に、直接買い取ってもらう方法です。
メリット 現状のまま売却できる。最短数日〜1週間で現金化できる。契約不適合責任が免責になるケースが多い。
デメリット 売却価格は仲介より下がる（目安：7〜8割）。
「早く手放したい」「仲介で売れなかった事故物件」には、買取が最適です。
事故物件の売却相場【どれくらい下がる？】
事故物件の売却価格は、通常物件より1〜5割程度下がるのが一般的です。
事故内容別の相場目安
孤独死・病死：1〜2割減
自殺：3〜5割減
他殺：5割以上減少するケースもあり
※立地・築年数・事件性によって大きく変動します。
売却価格が下がりにくい事故物件の特徴
次の条件に当てはまる事故物件は、比較的売却しやすい傾向があります。
条件次第では、仲介でも十分売却が可能です。
事故物件の売却で最重要｜告知義務とは？
事故物件を売却する際、告知義務の理解は必須です。
売買では告知義務に時効なし
事故物件の売却では、人の死があった事実は何年経過していても告知が必要です。
告知を怠ると、契約解除や損害賠償請求につながるリスクがあります。
告知すべき内容
※故人の氏名や詳細な状況まで伝える必要はありません。
事故物件を仲介で売却しやすくするコツ
事故物件の売却で迷ったら買取が現実的
事故物件の売却では、「高く売る」より「確実に売る」方が重要になる場面が多くあります。
事故物件専門の買取業者であれば、現状のまま買取、契約不適合責任の免責、スピード売却が可能です。
事故物件の売却で発生する費用・税金
※買取の場合、仲介手数料は不要です。
まとめ｜事故物件は「正しい売却方法選び」がすべて
仲介は高値、買取はスピード重視
告知義務違反は重大なリスク
相場は通常物件より1〜5割減
事故物件の売却は、専門知識のある業者選びが結果を左右します。
