【事故物件・訳あり物件・ゴミ屋敷】事故物件を売りたい！

所有している不動産が「事故物件」になってしまった場合、「本当に売却できるのだろうか」「どのように進めればよいのか分からない」といった不安を抱える方は少なくありません。

結論から言えば、事故物件でも売却は可能です。ただし、通常の不動産売却とは異なり、専門的な知識や適切な手順が求められます。誤った対応をしてしまうと、トラブルや損失につながる可能性もあります。この記事では、不動産トータルサポートが運営する「事故物件買取サポート」が、事故物件の判断基準・売却相場・具体的な売却方法・告知義務まで、実務に基づいてわかりやすく解説します。

事故物件の売却で失敗しないためにも、ぜひ最後までご覧ください。

「人が亡くなった＝事故物件」と思われがちですが、実際にはすべてのケースが事故物件に該当するわけではありません。

事故物件かどうかを判断する重要なポイントは、「心理的瑕疵（しんりてきかし）」の有無です。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、物件そのものに物理的な問題がなくても、買主や借主が心理的な抵抗を感じる可能性がある要因を指します。

これは不動産取引において、契約の意思決定に大きく影響する重要な要素です。

事故物件に該当する主なケース

以下のような事案が発生した物件は、一般的に事故物件と判断されます。

・自殺
・他殺（殺人事件）
・孤独死（発見が遅れた場合）
・火災や事故による死亡
・不審死

また、マンションやアパートの場合、共用部分や敷地内での重大な事件・事故でも、社会的影響が大きければ事故物件と見なされることがあります。さらに、遺体の発見が遅れたことにより、特殊清掃や大規模なリフォームが必要となるケースも、心理的瑕疵に該当します。

事故物件に該当しないケース

一方で、以下のようなケースは原則として事故物件には該当しません。

・老衰や持病による自然死
・日常生活における事故（転倒・誤嚥・入浴中の溺死など）

実際に自宅での死亡の多くは自然死であり、
社会通念上「通常起こり得る出来事」として扱われます。

ただし、発見が遅れた場合や特殊清掃が必要な場合は、事故物件として扱われる可能性があるため注意が必要です。

事故物件の売却相場はどのくらい下がる？

事故物件の価格は、内容や状況によって大きく異なりますが、
一般的には以下のような目安があります。

※地域や物件状態により変動します

心理的抵抗が大きいほど価格は下がりますが、価格の安さを魅力と感じる購入希望者も一定数存在します。

そのため、「売れない」ということは基本的にありません。

事故物件の売却方法は2種類

事故物件の売却方法は大きく分けて以下の2つです。

① 不動産会社による「買取」。不動産会社が直接買主となる方法です。

メリット
・最短1週間〜1ヶ月で売却可能
・買主を探す必要がない
・現状のままでも売却できるケースあり

デメリット
・市場価格より安くなる（6〜8割程度）

「早く・確実に手放したい方」におすすめです。

② 仲介による売却

不動産会社が買主を探してくれる方法です。

メリット
・高値で売れる可能性がある

デメリット
・売れるまで時間がかかる（3ヶ月以上が一般的）
・売れないリスクがある

「時間がかかっても高く売りたい方」に向いています。

事故物件売却の流れ（6ステップ）

① 葬儀・関係者との話し合い
② 特殊清掃・遺品整理
③ 相続登記（名義変更）
④ 不動産会社の選定
⑤ 売買契約
⑥ 引渡し・決済

特に重要なのは、相続登記（2024年から義務化）と特殊清掃です。

売却を成功させる5つのコツ

① 特殊清掃・リフォームを行う

見た目や臭いの問題を解消することで、印象が大きく改善します。

② 更地にする

建物を解体することで心理的ハードルを下げられる可能性があります。

③ 告知義務を正しく守る

隠すとトラブルや損害賠償につながります。

④ 事故物件に強い不動産会社を選ぶ

専門知識の有無で売却結果が大きく変わります。

⑤ 時間を置いて売却する

風評が落ち着くことで売却しやすくなるケースがあります。

事故物件の「告知義務」とは？

事故物件の売却では、買主に対して事実を伝える「告知義務」があります。

告知すべき主な内容

・発生時期
・場所
・死因
・特殊清掃の有無

※個人情報（氏名など）は不要

告知義務を怠るとどうなる？

・契約解除
・損害賠償請求
・信用低下

など、重大なリスクがあります。

告知義務の期間

・賃貸：原則3年間
・売買：期限なし（無期限）

売買では、基本的にいつまでも告知が必要です。

事故物件売却にかかる費用

主な費用

・印紙税
・譲渡所得税

特に居住用財産の場合は、
3,000万円特別控除が使える可能性があります。

事故物件売却の注意点

・事故物件である事実を隠さない
・軽微なケースでも不動産会社へ共有
・解体しても告知義務は消えない

「誠実な対応」が結果的にスムーズな売却につながります。

事故物件をスムーズに売却したいなら

事故物件の売却は、精神的・実務的に大きな負担が伴います。
だからこそ、専門的に対応できる不動産会社への相談が重要です。

不動産トータルサポートが運営する「事故物件買取サポート」では、

・現状のまま買取可能
・特殊清掃・遺品整理の手配
・相続や法務の専門家と連携
・ご事情に寄り添ったご提案まで、ワンストップで対応しております。

まずは無料相談にて、現在の状況やお悩みをお聞かせください。
無理な営業は一切行いませんので、安心してご相談いただけます。