【不動産買取】再建築不可物件は不動産買取できる？売却が難しい理由と相場の金額
この記事でわかること
- ・再建築不可物件の場合でも、不動産買取ならスムーズに現金化可能
- ・買取価格の目安は、相場の5～7割程度まで下がる
- ・査定前に登記事項証明書・固定資産税納税通知書など必要な書類を揃える
再建築不可物件は、一般的な土地や一戸建てと比べて条件が厳しく、売却や買取価格の判断が難しい不動産です。
その一方で「どこまで価格が下がりやすいのか」「どのような条件なら買取が検討されやすいのか」といったポイントを整理しておくことで、再建築不可物件であっても納得のいく価格で売却することができます。
この記事では、不動産買取における再建築不可物件の基本から、価格の考え方、高く売るためのコツを解説します。
再建築不可物件の売却は難しい？
再建築不可物件であっても、売買は可能です。
ただし、建て替えが原則むずかしいため買主が限られ、一般の一戸建てより売却が難しい傾向があります。
まずは「なぜ再建築不可なのか」と「市街化調整区域とは何が違うのか」を分けて押さえることが大切です。
再建築不可物件とは何か
建築基準法では、建物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。
この条件を満たしていないと、今ある建物を壊したあとに新しい建物を建てることができません。
そのため、接道義務を満たしていない土地や、法の道路に接していない土地は、再建築不可物件として扱われます。
ただし、「一度壊したら絶対に二度と建てられない」というわけではありません。
愛知県には、建築基準法43条2項1号の認定や2号の許可の手続きがあり、条件が合えば建築確認へ進める余地があります。
そのため、再建築不可という言葉を見た時点で売却を止めるのではなく、まずは現在の接道条件を確かめることが先です。
参照：愛知県「建築基準法の許認可等」（2026年4月20日確認）
再建築不可物件でも買取は可能
再建築不可物件でも、不動産会社による買取の相談は可能です。
理由は、買取では一般の買主を広く集めるよりも、物件の事情を理解した業者が価格を付ける形になるためです。
住宅ローンが使いにくい物件は個人の買主が集まりにくい一方、専門業者なら接道や建物の状態を踏まえて話を進められます。
市街化調整区域との違い
再建築不可物件は、主に建築基準法上の接道条件が論点です。
一方、市街化調整区域は都市計画上の区分で、稲沢市も「原則として建築物を建築できないが、許可を受けて建築できるものや許可不要のものがある」と案内しています。
つまり、再建築不可と市街化調整区域は同じ意味ではなく、両方が重なると条件確認がさらに大切になります。
参照：稲沢市「市街化調整区域の建築制限」（2026年4月20日確認）
| 項目 | 再建築 不可物件 |
市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 主な根拠 | 建築基準法の接道条件 | 都市計画上の区域区分 |
| 主な理由 | 道路との関係を満たせない | 市街化を抑える区域だから |
| 売買 | 可能 | 可能 |
| 建物の扱い | 原則として建て替えが重い | 原則として建築が重いが例外あり |
再建築不可物件は
不動産買取できる？
再建築不可物件の買取価格は
どれくらい？
再建築不可物件の買取価格は、一般の一戸建てより低くなる傾向があります。
一般的な不動産買取でも仲介相場の6～8割前後が目安とされていますが、そこに再建築不可の制約が重なると、再建築可能な物件の相場に対して5〜7割程度まで買取価格が下がる可能性があります。
ただし、この数字は一律ではなく、接道、区域区分、建物の傷み具合で差が広がります。
稲沢市で相場を見るときの注意点
稲沢市の土地価格は一つの数字では語れません。
2026年の地価公示の鑑定評価書でも、住宅地の価格は5万1,900円/㎡の地点がある一方、9万7,400円/㎡の地点もあり、駅からの距離や周辺環境で差があります。（2026年4月20日確認）
査定前に見ておきたい項目
査定前には、接道状況、市街化区域か市街化調整区域か、境界の有無、越境の有無を確認しておくと話が早まります。
特に前面道路の幅、道路に接している長さ、境界標の有無は、価格に直結しやすい部分です。あらかじめ書類を揃えておくと、業者側も価格を出しやすくなりますよ。
| 確認項目 | 見るポイント | 価格への影響 |
|---|---|---|
| 接道状況 | 幅4m以上の道路か、 前面道路に2m以上接しているか |
大きい |
| 区域区分 | 市街化区域か、 市街化調整区域か |
大きい |
| 境界 | 境界標、測量図、 越境の有無 |
中～大 |
| 建物の状態 | 老朽化、雨漏り、 傾き |
中 |
再建築不可物件の
不動産買取は可能？
再建築不可物件の買取に関するQ&A
- Q1.再建築不可物件でも本当に買い取ってもらえる？
- A1. はい、再建築不可物件の買取は可能です。
-
一般の買主に売る形だと足踏みしやすい物件でも、事情を把握した不動産会社なら価格を付けるケースがあります。
まずは接道と区域区分を確認したうえで、再建築不可物件の扱いに慣れた会社へ相談するとよいでしょう。
- Q2.買取価格は通常の一戸建てよりどれくらい安くなる？
- A2. 一般的な不動産買取が仲介相場の6～8割前後、再建築不可物件は再建築可能な物件の相場に対して5〜7割程度が一つの目安です。
-
ただし、道路条件や建物の傷み具合で上下します。数字だけで決めず、個別査定で確かめることが大切です。
- Q3.古い家が残った状態でも売却相談はできる？
- A3. はい、古家付きのままでも相談可能です。
-
むしろ再建築不可物件では、建物を残したまま現況で話を進める例もあります。 ただし、雨漏りや傾きなどの情報は隠さず伝えた方が、あとで話がこじれにくくなります。
- Q4.市街化調整区域にある物件も相談できますか？
- A4. 可能です。
-
しかし、市街化調整区域は原則として建築に制限があるため、再建築不可の事情と重なると条件確認がより重要です。
稲沢市は許可を受けて建築できるもの、許可不要のものも案内しているため、所在地と建築履歴をそろえて不動産会社に相談するのがおすすめです。
まとめ
再建築不可物件でも、不動産買取の話を進めることは可能です。
ただし、一般の一戸建てより価格は下がりやすく、目安としては再建築可能な物件の相場に対して5〜7割程度を見ておくと全体像をつかみやすくなります。
稲沢市では、接道の状態に加えて、市街化調整区域かどうかも見落とせません。
まずは道路との関係、境界、区域区分を整理し、そのうえで再建築不可物件に慣れた不動産会社へ相談してみてください。
