【事故物件・訳あり物件・ゴミ屋敷】事故物件を売却するには？告知義務や売るためのコツを徹底解説
【事故物件・訳あり物件・ゴミ屋敷】事故物件を売却するには？
告知義務や売るためのコツを徹底解説
「事故物件を売却したいが、どう進めれば良いかわからない」
「事故物件の告知義務はどこまで必要なのか不安」
「相場より安くなると聞くが、できるだけ高く売る方法はないのか」
このようなご相談は、毎日のように寄せられています。
事故物件は、通常の不動産とは異なる専門知識が必要なため、売却の進め方によっては価格が大きく変わるだけでなく、売却後にトラブルになる可能性もあります。
この記事では、事故物件とは何か？という基本から、告知義務のポイント、売却のコツ、できるだけ高く売るための実務的な方法まで、現場で多くの事故物件売却に携わってきた立場から詳しく解説します。
この記事の執筆者
◇ 保有資格
宅地建物取引士・一級建物アドバイザー・不動産キャリアパーソン・空き家マイスター・住宅ローンアドバイザー
◇ キャリア：28年
事故物件、訳あり物件をご所有の方、相続予定の方、お気軽にご相談ください！！
年間100件以上の売却相談を頂いています！！
「売れるのか分からない」「まずは話だけでも聞きたい」そんなお気持ちからでも大歓迎です。
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まずはご相談からお待ちしております！！
事故物件とは？その正しい定義と誤解されやすいポイント
事故物件（心理的瑕疵物件）は、一般的には「人が亡くなった物件」と理解されることが多いですが、実際には以下のような広い概念を含みます。
事故物件＝心理的瑕疵のある物件がほとんど
「事件・事故・自殺・孤独死などにより、入居者に心理的抵抗を与える物件」が、特に“事故物件”として扱われます。
心理的瑕疵に該当する代表例
①自殺
②他殺
③孤独死（特殊清掃が必要な場合）
④事件・事故（火災・転落など）
⑤原因不明の死亡
⑥長期間放置による腐敗臭・汚損
心理的瑕疵は物件の価値に大きく影響し、売却時には「事故物件 売却 相場」が通常より低く設定される傾向があります。
環境的瑕疵も事故物件として扱われることがある
①反社会的勢力が近くに住んでいる
②墓地・火葬場・斎場が近い
③周辺で事件が多発している
④近隣トラブルや騒音問題
これらも心理的抵抗を与える場合、「事故物件 売る 方法」を検討する際には要注意です。
本来の「事故物件」には物理的・法的瑕疵も含まれる 事故物件という言葉は一般化していますが、本来は“瑕疵物件”の総称として使われることもあります。
【物理的瑕疵】
①雨漏り
②シロアリ被害
③給排水管の破損
④火災の痕跡
⑤土壌汚染
【法的瑕疵】
①違法建築
②容積率オーバー
③既存不適格
④再建築不可
このような瑕疵を正しく理解し、売却前に把握しておかないと、売却後の紛争や損害賠償につながる恐れがあります。
事故物件の告知義務とは？どこまで伝えるべき？
事故物件の売却で最も重要なのが「告知義務」です。
告知義務とは、物件の不利な情報（瑕疵）を買主へ正確に伝える義務のことです。
事故物件 売却 において、告知義務を怠った場合のリスクは非常に大きく、売主自身のトラブルにつながります。
【告知義務の対象となる主なケース】
国土交通省のガイドライン（2021年）により、以下のケースは原則告知が必要となっています。
①自殺
②他殺
③事件性のある死亡
④原因不明の死
⑤特殊清掃が必要な孤独死
⑥不審死
⑦事故死（交通事故や転落など）
特に「事故物件 売りたい」と考えている場合は、この基準が非常に重要です。
【告知不要のケース】
①病死
②自然死（特殊清掃なし）
③賃貸では3年以上前の死亡
④日常生活で起こり得る不慮の事故
ただし、売買は賃貸と異なり、「時間が経ったから告知義務がなくなる」という明確な基準はありません。
売買における告知義務は何十年経っても続く
売買の告知義務には「◯年経てば告知不要」という上限がありません。
・建物が建て替えられていても
・売主が変わっていても
・事件から30年経過していても
事故物件 売却 の場面では、買主が購入判断に影響する内容であれば告知義務は免れません。
告知しないリスクは非常に高い
事故物件を黙って売ると、以下のようなリスクが発生します。
①契約解除
②損害賠償
③瑕疵担保責任（契約不適合）
④裁判沙汰
⑤不動産会社の行政処分
⑥SNSやネットで悪評が拡散する
現在はネットで事故物件情報を調べられる時代のため、「隠して売る」という選択肢はほぼ不可能です。
事故物件を売却するコツ｜プロが実践する実務的な方法
事故物件 売却 相場を少しでも高く保ちながら円滑に売るためには、次の方法が非常に効果的です。
【1】できるだけきれいにする・リフォームする
心理的瑕疵がある事故物件は、見た目の印象改善が非常に重要です。
効果が高い改善ポイント
①壁紙・天井の張替え
②床材の交換
③水まわりの修繕
④匂いの除去
⑤照明を明るくする
⑥外壁塗装や外構整備（戸建）
「事故物件を売る方法」で最も現実的かつ効果的なのは“見た目の改善”です。
【2】売却まで一定期間を空ける
事件直後は買い手が見つかりにくい傾向があります。
数年置くことで心理的抵抗が薄まり、売却価格や売れる可能性が若干改善するケースがあります。
※ただし、告知義務は消えないため注意
【3】建物を解体して更地にする
建物に事故のイメージが強く残っている場合、更地化による印象改善は非常に効果的です。
更地にするメリット
①新築用地として需要が増える
②建物の欠陥があっても問題が消える
③イメージがリセットされる
デメリット
①固定資産税が高くなる
②解体費用がかかる
③告知義務は残る
それでも、事故物件 売却 を成功させる上で【更地化】は実務で非常によく選ばれる方法です。
【4】不動産買取業者に買い取ってもらう（最速で売る方法）
「とにかく早く売りたい」
「相続したので処分したい」
「現金化を急いでいる」
という方には、不動産買取が最も適しています。
買取のメリット
①即現金化できる
②売却期間が短い
③内覧対応が不要
④契約不適合責任は免責にできることが多い
事故物件の扱いに慣れているためトラブルが少ない
買取のデメリット
仲介よりも価格は低い（事故物件買取の特徴）のですが、事故物件を不動産買取業者に買い取ってもらうことは「スピード＞価格」を優先する方にとって最適な選択肢です。
【5】できるだけ高く売りたいなら【仲介売却】
仲介で売却する場合は、事故物件であっても市場価格により近い価格で売れることもあります。
高値売却のポイント
①最初はやや強気の価格設定
②物件の印象を改善しておく
③事故内容を丁寧に説明できる不動産会社へ依頼する
④相場より安すぎる値付けを避ける
事故物件の売却価格は【一度下げると上げられないため】、価格戦略が非常に重要です。
事故物件の売却は専門会社に相談するのが最も安全
事故物件の活用方法は、
①仲介
②買取
③更地化
④賃貸活用
など様々ですが、「事故物件の売却」に習熟していない会社に依頼すると、誤った告知や説明不足、価格設定の失敗、売却期間の長期化などのトラブルが起こるリスクが高まります。
事故物件買取サポートが選ばれる理由
事故物件買取サポートでは、
①事故物件の専門知識
②豊富な取引実績
③買取と仲介の両方に対応
④告知義務のアドバイス
⑤相続・特殊清掃・解体の相談も可能
といった強みを活かし、多くの売主様の不安を解消してきました。
「まずは価格を知りたい」
「売却と買取のどちらが良いか知りたい」
というご相談も大歓迎です。
まとめ｜事故物件でも【正しく進めれば】必ず売れます
事故物件 売却 は難しいと思われがちですが、実際には 正しい知識と適切な戦略 さえあれば売却は十分可能です。
事故物件を売る際のポイント
①告知義務は必ず守る
②物件の印象を改善する
③時期・リフォーム・更地化など戦略を整える
④買取と仲介のメリットを比較する
⑤専門会社に相談し、失敗を避ける
事故物件買取サポートでは、お客様一人ひとりの状況に合わせて最適な売却プランを提案いたします。
まずはお気軽に無料査定からご相談ください。
事故物件買取サポート
愛西市南河田町高台10-2
ＴＥＬ 0567-69-5665
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