市街化調整区域の調べ方は？稲沢市で確認する手順と売却の注意点
市街化調整区域の調べ方は、国土交通省の不動産情報ライブラリと稲沢市の「MAP de いなざわ！」で概略を調べ、最後に地番を基に稲沢市役所へ確認する流れが確実です。建築や開発は原則制限されますが、指定区域や土地の履歴によって建築できる場合もあります。
この記事で分かること
- 稲沢市の土地が市街化調整区域かを調べるには、地番を基に市役所へ確認
- 市街化調整区域でも、第34条第11号指定区域や土地の履歴などの条件によっては建築可能
- 売却時は許可履歴や接道、農地転用の可否を調べ、土地の条件に合った買主を想定する
01
区域区分の確認
市街化調整区域とは？
稲沢市での調べ方
稲沢市の土地が市街化調整区域かどうかは、不動産情報ライブラリと「MAP de いなざわ！」で概略を調べ、最後に地番を基に稲沢市役所へ確認するのが確実です。境界付近の土地は地図だけで判断しません。
市街化区域と市街化調整区域の違い
市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域です。都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分ける仕組みは、区域区分と呼ばれます。
区域区分の違い
| 比較項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 目的 | 市街化を進める | 市街化を抑える |
| 建築・開発 | 用途地域等に従う | 原則制限、例外あり |
| 売却時 | 用途・接道等を確認 | 許可履歴等も確認 |
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に計画的な市街化を図る区域です。一方の市街化調整区域では、建て替えや用途変更にも都市計画法上の許可が必要になる場合がありますが、一定の条件を満たせば建築できるケースもあります。
ネットで区域区分を
確認する手順
ネットで調べる場合は、国土交通省の不動産情報ライブラリと稲沢市の「MAP de いなざわ！」を併用します。登記事項証明書や固定資産税課税明細書を用意し、対象となる土地の地番を先に確認しましょう。
オンラインで区域区分を確認する流れ
-
地番確認
登記事項証明書や固定資産税課税明細書で、対象となる土地の地番を確認します。
-
不動産情報ライブラリ
対象地を表示し、都市計画情報から区域区分を選びます。
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MAP de いなざわ！
稲沢市の地図で、対象地の区域区分を確認します。
-
関連レイヤー確認
第34条第11号指定区域、地区計画、農振農用地、上下水道を確認します。
-
市役所照会
画面を保存し、地番とともに稲沢市役所へ照会します。
「MAP de いなざわ！」では、区域区分や用途地域のほか、第34条第11号指定区域、地区計画、農振農用地、上下水道なども確認できます。
稲沢市役所で確認する方法
区域区分や用途地域、地区計画は都市計画課へ確認します。開発許可や建て替え、用途変更などの建築可否は、建築課建築指導グループへの確認が必要です。
稲沢市役所の主な相談先
| 確認内容 | 相談先 | 主な資料 |
|---|---|---|
| 区域区分・用途地域・ 地区計画 | 都市計画課 | 地番・公図 |
| 第34条・第43条・ 建て替え | 建築課 | 登記事項証明書・許可書 |
| 農地の権利移動・農地転用 | 農業委員会事務局 | 地番・地目・利用計画等 |
| 農振農用地・農振除外 | 農務課 | 地番・事業計画等 |
相談する際は、登記事項証明書、公図、測量図、確認済証、検査済証、過去の許可書などを用意します。
稲沢市の土地が市街化調整区域に該当するか分からない方や、建築できる土地か判断できずお困りの方は、地番や土地の資料を用意したうえで、調査と査定についてお問い合わせください。
市街地調整区域でも
売却は可能？
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02
稲沢市の
市街化調整区域で
建築できるケース
市街化調整区域でも、許可が不要な行為や許可基準を満たす計画であれば建築できる場合があります。稲沢市では第34条第11号指定区域に該当し、用途・敷地・高さの基準を満たすかが判断の分かれ目です。
許可不要または
許可を受けられる場合
市街化調整区域でも、都市計画法上の許可が不要な行為や、市長の許可を受けられる計画であれば建築できる場合があります。判断の前提となる条文を整理しておきましょう。
開発許可
建築などを目的として土地の区画や形状、性質を変更する際に必要となる許可です。
都市計画法第43条
開発行為を伴わない建築、改築、用途変更では、第43条の建築許可が必要になる場合があります。
都市計画法第29条
農林漁業用施設や農林漁業従事者の住宅、一定の公益上必要な建築物などが、開発許可の対象外となる場合を定めています。
都市計画法第34条
市街化調整区域で開発許可を受けられる計画の基準です。場所や土地の履歴、建築物の用途によって適用できる基準が異なります。
第34条第11号指定区域の
主な基準
稲沢市では、第34条第11号指定区域に該当し、定められた基準を満たす場合、住宅や兼用住宅を建築できる可能性があります。
第34条第11号指定区域の主な基準
| 項目 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 用途 | 住宅・兼用住宅 | 他用途は別判断 |
| 敷地 | 200㎡以上 | 道路・排水も審査 |
| 高さ | 原則10m以下 | 地区計画等も確認 |
指定区域内にあるだけで、無条件に建築できるわけではありません。用途、最低敷地面積、高さの基準に加え、申請時には接道状況や排水計画なども確認されます。
建築を検討する際の流れ
市街化調整区域で建築を検討する場合は、次の順番で確認を進めます。
区域区分や指定区域を確認する
土地の履歴や過去の許可内容を整理する
稲沢市役所へ事前相談する
必要な開発許可や建築許可を申請する
建築確認の手続きを進める
届出の期限
30日前まで
地区整備計画区域内で対象となる行為を行う場合は、工事着手の30日前までに届出が必要です。
土地を購入してから建築できないと判明する事態を避けるため、契約前に行政へ確認することが重要です。
市街地調整区域でも
売却は可能？
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売却前の確認
市街化調整区域を売却する際の確認項目
市街化調整区域の土地も売却できます。ただし再建築や用途変更に条件があるため、許可履歴・地目・接道・農地転用の可否を整理し、土地の条件に合う買主を想定することが大切です。
売却が難しいと言われる理由
市街化調整区域の土地も売却できます。ただし、再建築や用途変更に条件があるため、市街化区域の土地と比べて買主候補が限られる場合があります。
金融機関によっては、物件の法令適合性や接道状況などが融資対象や審査に影響します。審査基準は金融機関ごとに異なるため、事前に確認することが重要です。
価格を検討する際は、近隣にある市街化区域の土地価格をそのまま基準にせず、許可の見込みや利用できる用途、想定される売却期間を考慮する必要があります。
売却前に整理する土地の情報
売却前に次の項目を確認しておくと、査定や買主への説明を進めやすくなります。
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まとめ
市街化調整区域でも、土地の条件や許可基準を整理すれば、建築や売却の可能性を検討できます。判断が難しい場合は、土地の資料を用意して行政と不動産会社へ早めに相談しましょう。
